万科:"假"降价与"真"扩张 盛众地产50%股权转让
2010.07.05
万科:"假"降价与"真"扩张 盛众地产50%股权转让
  也许是2008年一役,万科留给公众的印象过于深刻,自2010年调控以来,每个人都在用放大镜盯着万科。现在的万科,与其说全面降价,不如说正千方百计地试探消费者的心理底线。与此同时,掌门人郁亮正为万科重新定位,从保障房到商业地产。调控当前,万科正努力扩充着自己的产品线。
    仅仅只是试探
    最近风声最劲的无疑是上海的房市降价潮,有消息称2010年6月19日开盘的万科花园小城降幅高达20%。
    但上海官方网站提供的信息显示该楼盘当天推出了56套住宅,在售价格目前显示均价16500元/平方米,浮动范围是上下20%。与楼盘上一期的销售数据相比,此楼盘不降反升。2009年12月,楼盘销售均价为13694元/平方米。如果按此计算,该楼盘售价比此前上调了17%。降价说服力不足。
    其实从一开始,万科就没有延续2008年的降价策略。当年的万科选择的是一步到位。开盘直接降价,或者折后再折。这些降价项目最高曾下调30%。
    2010年的万科则更显老辣,5月16日万科在北京一个项目开盘,一夜间扑天盖地是万科降价的消息。但确实是降了价吗?据了解该项目的开盘价格为2.5万元/平方米,折后价格为2.42万元/平方米。目前为止这个项目比前一期打了个98折。
    但仅仅“意思”一下,该项目开盘就卖出了六成。与其说降价,不如说试探。
    万科主管销售负责人向《中国经营报》记者表示,公司有声音认为市场心理价位已经找到,没必要用到“日清”这种销售节奏。
    “降价不丢人。”万科董秘谭华杰一再向记者强调,万科总裁郁亮也表示,“我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%,如果当月不到60%怎么办,我们会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。”
    “市场环境与当年不一样,策略也肯定不同。”经纬地产的研究员李向东向记者表示。据其观察,万科在控制推盘速度,万科五六月新开盘的项目,通常都是价格稍有折让,都能达到60%的销售目标。“因此没必要大规模降价卖房”。
    二三线城市扩张
    “2009年的筹划在2010年会有所展现。”广发证券的地产分析师表示。
    多年来,万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指:长三角,珠三角,渤海湾。三大战略聚集地以外,也就是万科所谓的“X”区域。从2008年开始,万科有意向二三线城市倾斜,2009年拿下的44个项目中,超过90%都位于“X”区域。
    而且二三线城市对万科整体的营业收入和净利润也做出了较大贡献。
    也许正是因为早有准备,万科2010年显得更为低调。但随着调控继续深入,万科降价的可能性依然存在。一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示,万科判断下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因,是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例,即上半年市场确定性较强时,万科现在只有全年计划中40%的可售房源,而60%的资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。
    介入保障住房
    虽然没有2008年的声势浩大,但其实万科内部的变化比之当年有过之而无不及。
    6月23日,南京市住建委公示了16家保障性住房建设开发商,其中万科赫然在列。
    早在2008年万科就开始保障房建设的尝试。当时王石就亲自参与了广州万汇楼的建筑设计以及管理设计。
    2010年起,郁亮开始将保障性住房提高到与商品房同等的位置上。据万科内部人士透露,早在调控刚开始,郁亮就表示:“这次调控是重新建设的开始,市场格局重新变化,行业发展趋势也将发生变化,我们必须主动配合这种趋势。”
    于是从调控初始,万科总部明确鼓励各地分公司积极介入保障房建设。“2010年北京万科的竣工面积将有1/3是保障性住房,现在我们更愿意主动和政府谈建设纯保障性住房的事情。”北京万科营销总监肖劲明确表示。
    虽然保障房建设的利润有限,明文规定只能有3%~5%的利润率。但在正常范围内保障房的销售不成问题,而且对于保障房的资金需求政府也会给予方便。只要将建设销售周期一再压缩,低利润率与高利润额并不矛盾。
    回归商业地产
    回归商业地产又是万科策略的另一转变。
    曾几何时,王石年代的万科视商业地产为烫手山芋。“我用了十年的时间作减法。”王石曾表示,专注住宅开发是万科的根本。可是从2009年开始,万科明显在为发展商业地产做准备。其中标志之一就是从合作伙伴凯德置地中把毛大庆挖来,毛为凯德工作了15年,而且工作范畴都在商业地产领域。2009年年底万科小试牛刀(博客),开始介入珠海宾馆项目。
    “不要轻易上高层项目,否则不是纪念碑、里程碑,而是墓碑。”这是经历了上一波楼市疯狂后,王石对自己的总结与告诫。
    但2010年三四月间,万科分别在北京、西安和东莞拿下商业项目,总投资超百亿元。而且布局覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市,无不显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。而郁亮也承认,“万科未来将加大持有型物业的储备。”未来住宅产品与持有型物业将呈8:2开。
    按照王石为万科确立的发展路径,将住宅做到极致已经足够,把住宅“产业化”作为企业发展的核心。
    而这时,中央对住宅的调控开始加剧。面对日益高涨的土地价格,“万科再用这些土地作为产业化的尝试已无法向股东交代。”有知情人士表示,万科必须思考如何让自己的房子更有价值。
    (本文来源:中国经营报)