二套房贷优惠或不再 优质客户损失最大
2009.11.12
二套房贷优惠或不再 优质客户损失最大
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    优质客户损失最大
    关于房贷优惠政策即将在明年初取消的猜测近日不胫而走,究竟是一套房的硬性优惠政策将被取消?还是二套房操作中的“隐形”优惠即将被“严打”?房奴和准房奴们对此非常关注。
    2008年10月27日起,为了克服金融危机的影响,保证经济的平稳发展,央行决定开始将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。至此,首套房贷“两成首付、七折利率优惠”的政策确立。
    优惠与否导致利息相差巨大
    最近一个月,上海、北京等地二手房集中抛售的赶末班车现象非常明显,对于明年或将取消的首套房优惠,还未办理贷款的“准房奴”会受到多大的影响?
    记者算了笔账:如果一套房产贷款总额100万、贷款20年,按照等额本金还款法计算,之前的7折利率(4.158%)要求贷款人总共支付41.7万元的利息;而换做只下浮15%(5.049%)计算,贷款人需要支付50.7万元利息,前后差距为9万左右。而如果按照等额本息还款法,政策调整前后每月需要还款分别为6143元和6626元,贷款人负担每月会加重483元。
    “虽然还未接到类似房贷利率优惠取消的通知,但是预计首套房贷的优惠不会这么快变化。但也不排除政突变的可能性。”某股份制银行个人贷款中心总经理分析。
    另外,对于既不属于改善型住房,也不属于首套普通自住房的二套房,央行和银监会一直要求银行严格执行首付至少4成、利率上浮10%的政策。但在一年多的执行过程中,该政策一直被各家银行搁置,而取而代之的是灵活多变的优惠。但如果优惠政策最终有变,此前的二套房贷政策将被严格执行。
    事实上,之前不少银行会根据客户资质和房产情况实行二套房贷的相关优惠,虽说利率表面上要上浮10%,但事实上贷款利率下浮30%、或者29%的“擦边球”经常出现,有的银行甚至可以通过房贷产品以3年期利率作为贷款基准利率下浮,甚至比首套房贷还优惠。“2008年政策刚下发的时候,很多银行都没有什么放贷的动力,但随着竞争的加剧和2009年信贷政策的持续宽松,后来几乎每家银行都对二套房贷有了相应的优惠政策。”该个贷中心总经理告诉记者。
    而如果仍以一套贷款总额为100万元、年限20年、等额本金还款的个案为例,二套房贷政策被严格执行后,实际需要支付的利息共计65.6万元,和原先按照5年期基准利率打7折后的利息支出相差达23.9万元。而如果按照3年期利率打7折计算,原先的优质客户利息支出顿时从原先的38万元变成了65.6万元,之间近28万元的利息差距可谓惊人。
    公积金贷款或更受青睐
    对于已经贷款购房的“老房奴”来说,业内人士表示,房贷优惠政策的变化对其影响不大。“如果购房人签的是浮动利率房贷,那么只有银行的基准利率发生变化才会导致借款人的利息支出有变。”bankrate银率资深房贷分析师张兰斌表示。也就是说,对于已经贷款买房的人来说,房贷优惠政策在未来发生变化并不会对其产生直接影响,更没有因为利率下浮的优惠不再而提前还贷的必要。
    另外,张兰斌还提醒购房者,按照往年的经验,每年的四季度房贷政策都会进行相应的变动。这就需要购房者在办理贷款之前,最好向贷款机构确认贷款政策执行的标准,尽量避免后期贷款办理过程中产生不必要的麻烦。
    而对于尚未办理贷款的购房者来说,如果时间恰好在优惠取消之后,该如何最大限度地节省利息呢?张兰斌表示:“公积金贷款利率比较稳定且较低,在如今政策不明朗之际,建议借款人多利用公积金贷款。如果公积金贷款金额不能够满足贷款金额的需要,不妨采用组合贷款的形式办理贷款。”
    而相较于商业贷款更为优惠的是,公积金贷款不论首套房或二套房、甚至三套房的,只要您首次利用公积金贷款,利率都是按照3.87%,首付2成计算(以上海地区为例),这样以前文的例子做比较,对比享受7折优惠的贷款利率计算,借款人每月还能省下近200元。
    另外,目前市场上各家银行推出了多种房贷产品,根据还款方式、还款时间、利率的差异等各有特色。
    银行个贷中心专家建议,除了等额本金和等额本息还款法两种较为传统的还款方式外,借款人也应根据自身情况量体裁衣选择产品。例如有频繁提前还款需求的人群可以选择随借随还,对前期压力较大并有提前还款意愿的客户可以选择气球贷。而对于还款周期和自身资金变动较不明确的客户,光大的随心还、工行的个人贷款自由行等产品会比较合适。
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