三套房贷牵扯各方神经 中国楼市调控负重前行
2010.07.14
三套房贷牵扯各方神经 中国楼市调控负重前行
  “政策有松动迹象,房价可能又要上涨,是时候出手买房啦。”曾经因为二手房交易冷清而陷入沉寂的中介近期又开始活跃起来。而中介口中所指的“松动迹象”,正是部分银行对于三套房贷款的重新“放行”。
    
    然而12日住建部和银监会集体表示,对于房地产的相关配套政策和标准并未发生任何变化,给政策松动的猜想泼了一盆冷水。看来,楼市已进入深度博弈期。如何在确保政策“稳定性”的同时加强“灵活性”,已经成为管理层需要考虑的重大课题。
    
    [B]信贷松绑试探政策底线[/B]
    
    由于实施了严格的信贷政策,本轮房地产调控被誉为“史上最严”。而银行对于房贷的悄然放行,也成为了点燃此次“政策放松论”的导火索。
    
    实际上,此次针对房地产市场的调控措施中,力度最大的非信贷政策莫属。从最初上调二套房首付比例和贷款利率,到之后对部分房价上涨过高过快、供应紧张的地区暂停发放第三套及以上住房贷款,再到6月份出台的“认房又认贷”的二套房认定标准,信贷政策可谓层层收紧。
    
    不过,中国证券报记者也发现,信贷松绑的情况近期确实出现在北京、上海等地的多家银行中。部分银行表示可以受理第三套房贷的申请,对首付和利率的要求虽然各有不同,但基本上首付都在五成以上、贷款利率上浮15%到20%。
    
    “发放第三套房贷款首先要看客户是否是真实的需求。”中信银行北京分行有关人士告诉中国证券报记者,目前中信银行对于第三套房贷的发放比较严格,但并没有完全叫停。“如果能够证明客户不是通过贷款进行房地产投资或者去炒房,而是由于家庭的真实需要申请贷款的话,将按照基准利率上浮20%执行,首付比例比二套房50%的首付比例有一定的提高,但具体比例由贷款行根据客户的资信情况决定。”
    
    然而就在信贷市场稍有松动之际,住建部和银监会于12日分别做出回应,表示各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策,关于房贷的“政策要求和标准没有任何变化,各商业银行要严格执行,不能动摇”。
    
    受此影响,部分银行一改此前“暧昧”的态度,开始重申对房贷的严厉政策。中信银行和招商银行等银行有关人士均表示要严格按照国家有关规定执行,建设银行某信贷人员更是明确表示:“不会发放第三套房贷款,对二套房也是执行认房认贷的政策,没有任何松动。”
    
    其实仅从上半年的信贷投放来看,信贷增速已经呈现出逐月回落的态势。根据央行最新发布的金融统计数据,上半年我国新增贷款规模4.63万亿元,同比少增2.74万亿元。其中,6月人民币贷款增加6034亿元,较5月份下降360亿元。上半年新增贷款占全年计划额度的61.73%,基本符合全年“3322”的信贷投放节奏。不过,从新增信贷的结构上看,上半年以住房按揭贷款为主的个人中长期贷款达到1.21万亿元,占新增贷款的比重达到了26.13%。
    
    “2009年信贷增长速度过快后,大量信贷资金流入楼市,成为了房价上涨的重要推手。今年信贷收缩对房贷产生了直接影响,打击了投机和投资性需求,从而在源头上对楼市进行了调控,是此轮政策调控的核心,也是管理层之所以对于信贷特别重视的原因所在。”一位房地产业内人士直言。
    
    湘财证券研究人士也指出,国十条中对三套房的表述首先就存在漏洞,而且就各省市细则来说,海南省、广州市未作三套房规定;北京、青岛、浙江、山东等省市细则和国家表述基本一致;而广东省细则表述为“广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款”,因此三套房的限制并非全国通用。仅从三套房政策来说,放松与否对市场的影响并不大。“三套房政策更像是试金石,管理层对此的态度会揭示未来政策的走向。”
    
    [B]调控政策难转向[/B]
    
    在住建部、银监会等部委同时否认之际,政策近期可能放松的论调同样没有得到众多业内人士的认同。
    
    北京大学房地产研究所所长陈国强表示,调控新政出台至今不到100天,尽管政策初步效果已经显现,但要取得更好的调控效果需要更长的时间。政策宜稳不宜变,这样可以传递给市场各方稳定、连续的预期。如果政策松动的话,不仅调控效果会大打折扣,甚至会带来负面影响。
    
    有人士指出,近几年的房地产调控史表明,如果政策过早过快放松,会引发市场对于房价预期的转变,从而引发报复性反弹,这是政府所不愿看到的。
    
    中投证券房地产分析师李少明认为,在主要城市房价没有出现明显的下跌之前,在2010年底之前,针对房地产调控的政策不会放松,特别是有差别的住房信贷政策不会放松。
    
    数据显示,今年前6个月,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,同比增速略回落0.1个百分点;其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%,增幅回落1.4个百分点。
    
    目前依然保持高位的房地产开发投资额,进一步消除了各方对房地产调控会引发经济“二次探底”的担忧,同时也为调控政策的继续落实打下基础,决策层面放松调控政策的可能性进一步降低。
    
    中金公司报告也认为,当前时点房地产市场并未出现明显的调整,而地产上游的钢铁、化工品等行业库存上升的情况也刚刚开始。虽然PMI等先行指标预示着经济下滑的趋势已现,但从最新公布的6月份数据(包括出口和房地产数据)来看,调控政策短期内并未明显伤害到经济增长,因此短期内政策并无放松必要。
    
    而作为开发商代表的华远地产董事长任志强也表示,房地产业内普遍所担心的恰恰是房地产政策的放松会引发更激烈的价格反弹,打破刚刚相对平衡的供求局面,而引发更激烈的下一次调控。大起大落则必然会给中国经济和房地产行业带来更加不利的影响,稳定、明确的政策预期更为重要。
    
    [B]未来加强灵活性[/B]
    
    从近期公布的各项经济数据来看,自一季度后,宏观经济高位运行的势头已经开始发生改变。对宏观经济前景的悲观预期无疑成为未来地产政策继续与否的重大考验。如何在确保政策“稳定性”的同时加强“灵活性”,成为管理层需要考虑的首要之处。
    
    不少业内人士认为,基于国内外宏观经济形势在下半年可能出现下滑的预期,房地产市场有可能在保持大方向不变的基础上进行微调,从而减少相应的政策风险。
    
    湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理指出,今年上半年实行的房地产政策比较严厉,在当前经济前景不太乐观且有下滑风险的情况下,下半年如果要实行更加严厉的政策将面临较大的政策风险。他认为,目前政策处于实施效果期,完全对政策放松的可能性并不大。在考虑宏观经济的情况下,未来房地产政策进行微调的可能性最大。
    
    “这是一个政策博弈的过程,主要还是看三季度的经济形势。”方明理认为,未来部分临时性的政策在实施力度和到位程度上会有部分调整,比如对限购令的放松、在房贷利率上的调整、放缓房产税和物业税的推进,从而释放市场压力。
    
    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也指出,下半年如果市场调整幅度过大,应适当放松部分政策。例如,校正二套房贷政策对改善性购房需求的不合理抑制;调整二套房贷既认房又认贷的政策;对房产交易环节的部分税收进行适度优惠等。
    
    [B]深圳开发商幻想调控松动
    
    普遍观望致开盘不多[/B]
    
    房地产调控政策是否松动,在地产市场引起波澜,加重了开发商观望心态,不少开发商仍心存幻想延后开盘,造成了近期供应紧缺、房价坚挺的僵局。
    
    [B]开发商观望心态加剧[/B]
    
    扑朔迷离的调控政策,加剧了深圳开发商的观望心态,不少开发商选择推迟开盘,导致上半年新增供应量大幅锐减。中原地产统计显示,今年上半年深圳市批准上市的商品住宅仅131万平方米,比2009年同期大幅减少了三分之一,尤其严厉调控政策出台后的5、6月份新增供应量更小,只有23万和14万平方米。这是继去年供应量同比大减之后,深圳楼市供应量的再次锐减。去年深圳商品住宅批准上市面积共432万平方米,同比2008年下降37%。
    
    近一个月来,中国证券报记者粗略统计,深圳仅有两个新项目上市。6月14日至20日一周,花样年花郡2期、金地上塘道两个项目加推,推售住宅面积不足11万平方米,推售住宅套数2049套。之后的三周,深圳都是零项目上市销售。
    
    同时,近一个月获批预售证的项目也仅有两个。6月14日至20日,仅金地上塘道一个项目取得预售许可证,获批住宅面积6.5万平方米,获批住宅套数947套,获批商业面积1999平方米。7月5日至11日,深圳市也仅有观湖园一个项目取得预售许可证,获批355套低密度住宅,获批面积约6万平方米。其余两周都没有项目获取预售证。
    
    深圳房地产信息网研究发展部认为,新房价格未出现明显调整,二手房成交量持稳,在当前信贷收紧的宏观调控政策下,新房、二手房成交量仍将低位运行。目前仅有少量项目采取降价措施,成交新房以关外普通住宅为主,刚需为主,造成了近期均价下滑。
    
    [B]新房迟迟难上市[/B]
    
    “3月份观望‘两会’定调,4月份‘国十条’出台后等待深圳细则,5月份又观望同行是否会降价……”深圳某楼盘负责人表示,其一直推迟开盘源于对政策的不确定性,今年上半年几乎都在观望和犹豫的情况下度过,施工进度有所放缓,已经够预售条件也还没拿证。
    
    近期,兰溪谷、金地上塘道和公园大地等不少新楼盘举办推介活动,这些楼盘都有新品待售,在开盘前提前营销造势。但当问及正式开盘时间,开发商几乎都表示尚未确定,甚至还没有拿到预售证。
    
    据统计,荔山道、御府名筑、湛宝大厦、朝阳里雅苑、中信岸芷汀兰、兰溪谷国际公寓等楼盘今年“五一”期间就已开始推介、积蓄客户,但至今尚未开盘,这种自“五一”起推迟开盘的楼盘就有近10个。有些楼盘甚至计划3、4月开售的,几乎都已竣工,至今还在宣传推介,迟迟没有上市。
    
    在销售惨淡市况下,加之近期对政策放松的传闻,不少开发商开始幻想市场的报复性恢复。有开发商表示,目前开盘首日销售率普遍不足两成,需要前期做出更多工作,积极蓄客,一期若销售不旺,会导致二期、三期更难销售。据了解,深圳有开发商旗下两个新盘都接近封顶,“五一”期间开始咨询登记和优惠申请,原计划6、7月开售,又一直推迟到8月份,而8月份是否开盘,仍要看有购买意向客户是否达到一定比例。
    
    中原地产二级市场常务副总经理玉家雄表示,今年新增供应不足是深圳房价至今仍未明显下降的重要原因,但下半年很多楼盘将要上市,尤其是上市房企下半年的销售任务较大,当前房价僵持局面或难维持。
    
    [B]-中证地产评论
    
    真假空置莫衷一是[/B]
    
    每当我们看到城市里很多楼盘的窗户在夜晚漆黑一片时,都会感慨房屋空置率是何其的高。但一直以来,房地产市场的空置率究竟有多高,谁都没有权威的数据,分析人士因此也无从下手。
    
    不久前,有媒体称中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住,似乎为此找到了答案。不过,国家电网随后发出澄清,其数据仅为电力统计,作为判断空置房的依据会有很大误差,令空置问题再度成谜。
    
    通俗地说,空置房是指市场上卖不出去的房子。根据住建部和国家统计局的定义,空置房是指竣工一年之后没有实现销售的房子。国家统计局曾经公布过全国新房空置面积的数据,但自2009年伊始,这一数据被“指数”所代替,公众便只能了解空置面积的增减,无从获悉更具体的空置情况。
    
    最近公布的空置面积数据截至2008年12月。那时,全国商品房空置面积1.64亿平方米,其中,空置商品住宅9069万平方米。随后,空置面积有所减少。从2010年开始,全国商品房空置指数逐月提高。到今年6月末,全国商品房空置指数为104.65,比5月份提高1.17点,比去年同期提高16.06点。以此推断,目前,全国商品房空置面积并不低,基本上维持在1.6亿平方米以上。2009年,全国商品房销售面积9.37亿平方米,空置率接近20%。
    
    如果以竣工一年以上未销售的商品房作为空置房的依据,那么,1.6亿平方米以上的空置房,主要源自供应结构的问题。即开发商提供的产品与市场需求不能对接。其中包括定价过高、需求错位、房屋质量低、户型结构差等种种因素。
    
    从房地产开发的角度看,项目后期的产品往往是高端产品,被赋予较大的市场价值。在房地产市场火爆时,多数项目的定位会日益高端化,脱离普通百姓的承受力。2009年,房地产市场异常景气,导致开发商在项目开发时,不断提高档次和客群定位。市场在调控中趋冷后,供求错位问题也就凸显出来,商品房空置现象便日益突出。
    
    如果将空置概念扩大,将已销售但长期不居住的房屋也纳入空置房的统计,那么,我国房地产市场的空置率无疑将进一步提高。在北京、上海等城市,一个人拥有多套住宅屡见不鲜。其中,相当比例的房产拥有者仅仅出于投机需要,囤积住房,并任其空置,待房价上涨后赚取价差。另外一些改善型房产拥有者住上了新房,但舍不得出租旧房,或者嫌出租麻烦。这两种情形也导致空置率高企。
    
    还有一个现象值得注意。我国目前正处于人口大迁移过程中,除了农村人口变为城市人口外,城市间的人口流动规模也较大,其中不乏举家迁移的情形。这些迁移的人口在新的居住地居住后,由于逢年过节还要返回故乡,因此原居住地的住房不大可能出售和出租,而又长期无人居住。
    
    因此,我国住房高空置的问题,有一些是市场的原因,还有一些是我国目前社会变迁中的正常现象。对于供应结构和投机导致的空置问题,政府正在采取措施调控。空置是社会资源的浪费,与目前倡导的低碳经济背道而驰,政府也应该出台针对性的政策,鼓励空置房用于出售或出租。
    
    
    [来源:中国证券报]
    [作者:于萍 王锦 万晶 林喆]
    [编辑:大威]