保利楼盘低调降价 或缘现金流缺口过大
2010.07.09
保利楼盘低调降价 或缘现金流缺口过大
提要:就在大多数开发商正在为成交量骤跌而愁眉不展之际,保利地产近期却因为旗下多个楼盘销售火爆而被推到舆论的风口浪尖。同样的操作手法也出现在保利长春的项目保利·百合香湾,不同的却是当地购房者的火爆个性没能让这样的销售手法继续下去。
    阴雪 张艳红
    就在大多数开发商正在为成交量骤跌而愁眉不展之际,保利地产近期却因为旗下多个楼盘销售火爆而被推到舆论的风口浪尖。
    低价开盘引发抢购
    6月29~30日,自宏观调控以来一直持续低迷的北京楼市成交量陡然上升,已经连续超过一个半月日均成交不足100套的北京商品住宅期房成交量,先是在6月29日上升至238套,又在接下来的6月30日再度蹿升至413套。这也是4月17日国务院发布《坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》以来,北京商品住宅期房成交量首次突破400套。
    一切的异动都缘于一个项目的入市,这就是保利地产位于北京大兴黄村的新盘“保利茉莉公馆”6月27日拿到预售许可证之后当天便举行了开盘摇号活动。
    截至7月8日,北京市房地产交易管理网显示的保利茉莉公馆已签约套数为629套,而其此次一期开盘共推出662套房源。如此销售业绩,在宏观调控后进入冰冻期的北京楼市实属罕见,令不少4月后开盘但目前还是零成交的项目颇为艳羡。
    然而,光鲜的销售业绩背后,保利颇为神秘的销售方式无疑是造就如此成绩的重要推手之一。
    “此刻我唯一欣慰的就是开盘前一天‘一念之差’交了3万元定金。”一位6月27日在1600多人参与的摇号中选房成功的购房者表示,开盘当天售楼处拥挤的人潮以及紧张的销售气氛,使得摇号中签的购房者们在选房的时候都十分激动。“开发商一直秘而不宣、等到选房时才予以公布的最终售价也在16000元/平方米左右,低于此前对外宣称的18000元/平方米的均价,也低于周边绿地新里·西斯莱公馆以及领海天使湾等项目的售价。尽管当时中意的房源已经没有了,但考虑到价格已有所降低,最终还是选定了一套。”
    首期开盘销售成功之后,保利茉莉公馆的销售人员对记者表示,该项目二期将很快于7月底左右推出,但价格目前尚未确定,“有可能会涨一些”。
    同样的操作手法也出现在保利长春的项目保利·百合香湾,不同的却是当地购房者的火爆个性没能让这样的销售手法继续下去。
    据当地媒体报道,就在保利茉莉公馆开盘一周之后的7月3日,长春保利·百合香湾首次开盘共推出800余套房源,当时来到现场等待摇号选房的有1800多名购房者,这些购房者于7月1日、2日向开发商交纳了2万元的“意向金”。由于怀疑摇号过程被人为操纵以及开发商在选房时告知的价格比当初承诺的每平方米上涨了500至800元,情绪激动的购房者在销售现场与开发商发生了纠纷。
    高歌猛进的代价?
    尽管宏观调控之初,面对恒大宣布旗下楼盘8.5折销售,保利地产相关负责人曾表示暂无降价计划,但却在实际的操盘过程中选择了“新盘低于预期开盘”的颇为低调的降价方式。
    根据保利地产最新公布的6月份销售情况简报,今年上半年保利地产实现签约金额217.55亿元,同比增长3.33%;实现签约面积267.09万平方米,同比增长5.81%。相比此前公布的各月简报可以看出,其销售增速出现了进一步下滑。
    保利地产有关人士对《第一财经日报》记者透露,上半年公司的货量一直存在不足,也正因如此,保利在销售上的价格策略,主要以“不定高价”为主;而一些存货项目,则不会进行太多价格上的折让,以避免触怒老业主。“存货不足的局面会从8月份开始改变。预计下半年可供销售的物业有400亿元左右,公司管理层对再完成300多亿的销售额,没有表现出太大压力。”
    而“新盘不定高价、老盘不降价”的保利近日却被瑞银列为最不被看好的地产股。
    瑞银的一份研究报告指出,截至2009年底,保利拥有现金152亿,285亿元贷款,净杠杆比率49%。不过由于大举补充土地储备,公司2010年第一季度的净杠杆比例迅速上升至86%。
    在土地储备方面相比其他开发商,保利地产近年来的确表现得高歌猛进。
    资料显示,2009年保利地产在全国9个城市创造了11个地王,其中既包括北京、上海等一线城市,也包括南京、重庆、杭州、佛山等二三线城市。整个2009年,保利地产新增土地储备1338万平方米,斥资高达460亿,而在全年销售金额只有430亿元的情况下,其2009年的现金流呈现了负值。
    进入2010年保利的拿地势头依然不减。根据其公告统计,2010年1~6月,保利地产在北京、上海、天津、沈阳、青岛、成都等城市共拿下15块土地,拿地成本205.7亿元。相比其上半年217.55亿元的销售收入,又险些入不敷出。
    同时,由于相关地块纷纷进入建设周期,保利地产在一定的资金压力之下于今年3月19日宣布向大股东保利集团在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股,募资不超过96亿元开发13个地产项目。
    尽管该计划已于4月19日获得了国资委的批准,但瑞银认为,由于证监会目前依然没有对房地产企业存融资开闸,加上目前股价经过大幅下跌后,保利目前股价已经与增发价格之间存在巨大差距,此番非公开增发不得不暂时搁置。
    “在没有成功融得外来资金的情况下,保利地产将是现金流缺口最大的开发商之一。”瑞银如是说。
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